전세 계약 갱신 유의사항 - 중개사 통해야 하는가?

전세 계약 갱신 시 계약 내용에 큰 변화가 없고 구두상으로 임대인-임차인이 합의가 되었는데도 중개사를 통해야 하는지 알아보기로 하자.

 

전세 계약 갱신 방법

통상 전세 계약 갱신 시에는 임대인이 임차인에게 연락을 하여 원하는 갱신 계약의 조건을 얘기하고 세입자가 그 조건을 수락하면 계약 갱신이 성립된다. 요즘에는 계약갱신청구권 이후로 전세보증금 5% 상한 기준이 있기에 크게 협의할 여지도 없다. 대부분 5% 증액으로 합의가 되는 편이다. 주변 전세 시세가 안 오른 곳이 없으니 세입자 입장에서도 충분히 납득할만한 조건이고 임대인 입장에서는 법 때문에 다른 선택의 여지가 없다.

 

 

월세 5% 계산 어떻게 해야하나

보증금만 있는 전세의 경우 간단하게 5% 적용해서 인상 보증금을 구하면 되는데, 월세나 반전세의 경우 월세와 보증금을 함께 고려하여 어떻게 인상 수준을 정할지 애매할 것이다. 렌트홈 사이트에 가면 임대료 계산기가 있으니 그것을 활용하여 정확히 5% 인상되는 보증금과 월세를 확인하면 된다. 단순히 보증금에 5%, 월세에 5% 올려버리면 잘못된 계산이 된다. 임대료 계산기 툴을 활용하자.

렌트홈 www.renthome.go.kr 첫페이지에 있음

 

전세 갱신 시 중개사 끼고 해야 하는가

앞서 언급했듯이 5% 인상 정해진 내용이고 특별히 어려운 내용이 없는데 계약 갱신 시에 중개사를 통해 갱신 계약을 해야 하는지 궁금할 것이다. 결론적으로 말하면 꼭 중개사를 통할 필요는 없다. 임대인과 임차인이 만나서 계약서를 작성하고 양측이 도장 찍고 합의하면 그것이 계약서가 된다. 하지만 대부분의 임차인 입장에서는 무언 거 찝찝한 부분이 있을 것이다. 그래서 중개사를 통해 계약하는 것을 권한다. 또한 전월세 신고제가 시행되고 임대료에 변동이 있는 계약은 신고가 들어가야 하기에(2022년부터 의무) 갱신 계약도 신고를 중개사가 대행해주면 편하기에 중개사를 통하는 것이 좋을 듯하다.

 

 

전세 갱신 중개사 수수료 적정 금액

그렇다면 단순한 갱신 계약인데 중개사에게 어느 정도의 수수료를 줘야 하는 것이 좋을까? 정답은 없으나 통상 5만 원 또는 10만 원(임대인, 임차인 각각)이 무난하다고 하겠다. 임대인의 매매거래나, 첫 전세 계약을 진행했거나, 개인적인 친분이 있는 경우에는 무료로 진행하는 경우도 있다. 하지만 갱신 계약을 하더라도 중개사는 신고를 해주는 부분이 있고, 또 시간을 일부러 내서 계약을 진행해주는 것이기 때문에 소정의 수수료를 지급하는 것이 맞겠다. (너무 많이 달라고 하는 중개사는 거르고 5~10만 원 수준에서 해주는 중개사를 찾으면 될 듯하다.)

 

 

계약갱신청구권 사용 명시

전세 갱신의 경우 대부분 계약갱신청구권을 사용하는 계약일 경우가 많을 텐데 이럴 경우 특약 사항에 '본 전세 갱신 계약은 임차인의 계약갱신청구권을 사용한 계약임'이라는 문구를 꼭 담아두는 것이 좋다. 구두로 계약갱신청구권 사용을 합의하였어도 이 문구를 갱신 계약서에 담지 않으면 나중에 임차인이 다시 계약갱신청구권 행사를 주장할 수 있다. (이런 경우는 드물겠지만) 갱신 후 2년이 지나고 괜한 분쟁이 오가지 않으려면 확실히 갱신 계약서에 계약갱신청구권 행사한 계약이라는 내용을 명시하는 것이 좋다.

 

 

전월세 문제로 우리나라 부동산 시장이 많이 혼란스럽다. 2020년 임대차법 도입 후 임대인과 임차인간의 분쟁도 늘어나고 있는 추세이다. 전월세 갱신 계약 시 유의사항을 잘 체크하여 원만한 계약이 이루어질 수 있도록 하는 것이 좋다.