세입자가 전세권 설정을 요구할 때 대응 방법 (임대인 입장에서)

 

 

부동산 투자를 하면서 다양한 경험들을 하게 되는데 대부분 처음 겪는 일이 많다 보니 어떻게 대응해야 할지 난감한 경우들이 있다. 주택 투자 시 세입자(임차인)가 전세권 설정을 요구하는 경우가 있는데 이에 어떻게 대응하는 것이 좋을지 알아보자.

---

 

 

전세권 설정은 왜, 누가 요구하는가

가장 흔한 케이스는 임차인이 법인일 경우(회사의 기숙사 용도로 사용하는)에 전세권 설정을 하는 경우이다. 법인은 보증보험 가입이 안되기도 하고, 회사에서도 안전망을 만들어두고 비용을 집행하려는 경향이 있다보니 대부분 전세권 설정을 요구한다. 이럴 경우에는 무리 없이 전세권 설정을 해주는 것이 좋다. 안해주면 법인 임차인은 안할 가능성이 농후하다. 다만 전세 계약 시 몇 가지 특약을 담는 것이 좋은데 이 부분은 뒤에 알아보기로 하자.

 

 

또한, 개인의 경우에도 불안하거나 조금 꼼꼼하신 분들이 전세권 설정을 요구하는 경우가 있다. 전세권 설정을 할 경우에 임대인으로서 크게 불편한 점은 없지만 등기부등본 상에 기재되는 것도 조금 부담스럽고, 혹시나 고약한 세입자의 경우 만기 시 정해진 날짜에 보증금을 못돌려줄 경우 경매 넘겨버린다고 주장하는 경우도 생길 수 있다. 때문에 가급적이면 전세권 설정을 안 하면 좋은데 그렇다고 리스크가 큰 건 아니기에 잘 협의하는 것이 좋다. 전세권 설정을 요구할 경우 대안으로 보증보험 가입을 역으로 제안하고 여러 가지 상황(계약한 임차인이 계약 중간에 다른 곳으로 전입을 옮겨야 한다거나 하는)때문에 부득이하게 가입을 해야 하는 상황이라면 요구에 응해주고 대신에 다른 것을 요구한다던가 (매도 시 집 보여주는 것에 협조해달라던가) 하는 방법도 팁이 될 수 있다. 부동산 계약의 모든 부분은 협의가 어떻게 되느냐에 따라 달라진다. 정답이 없다는 것이다.

 

전세권 설정 시 임대인 입장에서 유의할 점

전세권 설정을 해줘야 한다면 몇 가지 신경써야할 부분이 있다. 예를 들어 전세권 설정도 등기라 등기하는 비용이 드는데 이 비용은 전세권 설정을 희망하는 임차인이 스스로 부담해야 된다거나 하는 부분이다. 이러한 유의 점들을 아래와 같은 내용으로 전세 계약에 담으면 좋을 듯하다. (중개사 분께 꼭 요청하자)

 

 

* 전세권 등기 관련 특약을 위반할 시 전세권 설정자는 전세권 계약을 최고 없이 해지할 수 있으며, 해지로 인해 발생되는 모든 손해는 전세권자가 책임진다.

1) 전세권 등기와 관련된 설정 및 말소 등 모든 비용은 전세권자가 부담함

2) 소유자의 동의 없이 전전세를 놓지 못함

3) 소유자의 동의없이 전세권을 담보로 채무를 부담하지 못함

 

 

임대인과 임차인은 서로 상생하는 것이 가장 좋다고 생각한다. 요즘 많이 분쟁이 발생하는 듯하여 안타깝지만 어쨌든 각자의 입장만을 내세우기보다 서로 양보하고 협의하여 원만한 합의를 이끌어내는 것이 중요하다고 본다. 2020년 8월 이후 극히 감소한 전세 물량이 조금이라도 늘어 세입자들의 주거 리스크가 많이 해소되기를 간절히 바란다.

 

 

 

 

전세 계약 갱신 유의사항 - 중개사 통해야 하는가?

 

저평가 아파트 찾기 - 아실 투자처 탐색 방법

 

갭투자 전세 맞추기 노하우 - 소액 갭투자 전세 새로 세팅할 때