갭투자 전세 맞추기 노하우 - 소액 갭투자 전세 새로 세팅할 때

 

 

아파트 갭투자 시 전세 껴있는 물건을 사는 경우도 많겠지만, 입주 가능한 물건을 매수해서 세입자를 구해 잔금일에 매수와 전세계약을 동시에 진행하는 경우가 있다. 소액 갭투자 전세 새로 세팅 시 생각해보면 좋을 노하우들을 얘기해보려 한다.

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전세 경쟁 매물 확인

통상 2~3개월 기간을 두고 매수 계약을 하기 때문에 한정된 기간 내에 전세를 맞춰야 한다는 것은 큰 부담감이다. 그래서 가장 중요한 것이 매수하기 전에 전세를 얼마나 잘 맞출 수 있는지 확인하는 것이다. 다른 말로 해당 단지 또는 인근 지역 포함하여 동일 평수 경쟁 매물이 많은지 체크해보는 것이 필요하다. 경쟁 전세 매물이 없거나 적으면 상대적으로 전세를 맞출 수 있는 가능성이 높아질 것이다. 그리고 경쟁 매물이 1~2개 있더라도 각각의 매물의 입주 가능 날짜가 다를텐데 입주 가능 날짜가 다른 매물은 엄밀하게 말하면 경쟁 매물이 되지 않는다. 이러한 부분들을 종합적으로 고려하여 전세를 맞출 수 있는 가능성이 어느 정도 되는지 가늠해보는 것이 매우 중요하다.

 

 

매물 수리 확인

아무래도 전세를 새로 맞추기 위해서는 매물의 경쟁력을 높여야 하는데 인테리어가 가장 중요한 포인트라고 할 수 있겠다. (전세 가격을 낮추는 것도 경쟁력을 높이는 것이겠으나 투자금을 최소화하기 위해서는 인테리어를 해서 높게 세팅하는 것이 더 좋다고 본다.) 수리가 잘 되어있는 매물을 고르는 것을 싸게 고르는 것이 가장 베스트일 것이다. 그러나 그런 조건을 충족하는 매물을 찾기가 쉽지는 않으니, 대안으로 일부 수리가 되어 있는 매물을 찾는 것도 방법이다. 화장실이나 싱크대가 되어있는 집을 고르는 것이 좋다. 인테리어에서 비용을 많이 아낄 수 있기 때문이다. 도배/장판, 페인트, LED 전등과 같은 부분들은 크게 비용이 들지 않는다.

 

또한 해당 동네에 어느정도 수준으로 인테리어를 해야 전세를 뺄 수 있는지 중개사 분들을 통한 면밀한 정보를 수집하여 정확하게 판단하고 비용을 가늠해야 적절한 투자금의 투자를 할 수 있다. 어떤 지역은 샷시까지 올 수리해야 하고 어떤 지역은 도배 장판만 깨끗하게 해도 맞출 수 있다. 지역마다 천차만별이기에 많은 중개사 분들을 만나고 정확한 정보를 파악하는 것이 중요하다.

 

 

중개사 분들과의 커뮤니케이션

일단 매수를 하고 나서 일반적으로 매수를 진행한 중개사에게 전세를 부탁할 것이다. 이렇게 한 곳에서 진행을 하면 일부 중개 수수료를 깎아주시기도 하고 매매 상황을 파악하고 매도자와 커뮤니케이션이 되기 때문에 편할 것이다. 그러나 정해진 기한 안에 전세를 맞춰야 하는 상황에는 난감한 상황이 올 수도 있다. 매매 중개사만 믿고 한 곳에만 내놓았다가 잘 맞춰지지 않는 경우가 있기 때문이다. 아무리 공동망에 올라오고 공동 중개를 한다지만 직접 물건을 갖고 있는 사장님들이 더 적극적으로 전세 물건을 브리핑하기 마련이다. 그래서 여러 번 투자를 하면서 생각한 방법은 다음과 같다. 처음부터 중개사분께 계획을 말씀드리는 것이다. "사장님, 제가 전에 다른 곳에서 전세를 못 맞춰 고생한 기억이 있어서 부득이하게 말씀드려요. 앞으로 3주 정도 사장님께 독점적으로 전세 매물을 내놓고 3주 후에는 다른 부동산에도 저희 전세 물건을 뿌리도록 할게요. 저도 사장님이 한꺼번에 진행해주시면 좋은데 전세가 안 맞춰지면 기다리는 스트레스가 너무 힘들어서 그러니 이해 부탁드릴게요" 이런 식으로 사장님과 애초에 커뮤니케이션을 해놓으면 사장님들도 보통 이해해주시고 나중에 가서 뿌린다고 했을 때보다 훨씬 덜 서운해하시는 편이다. 중개사 분들과의 커뮤니케이션 노하우는 경험이 쌓일수록 보이는 것 같다.

 

 

소액 갭투자는 노동이다.

상대적으로 가격이 높고 투자금이 많이 들어가는 투자는 훨씬 쉽다. 성공할 가능성도 높다. 위에 언급한 내용들은 대부분 소액 갭투자에 적용되는 얘기들로, 소액 갭투자는 돈을 적게 들이고 가성비 높은 투자를 지향한다. 그렇기에 더 많이 돌아다니고 더 많이 노력해서 최소한의 비용으로 세팅하는 것이 중요하다. 그래야 기다릴 수 있는 힘이 생긴다. 그러나 그렇게 세팅한 작은 금액이 큰 수익률로 보상받을 때의 기쁨은 이루 말할 수 없다. 그날을 위해 더 노력하고 손품 발품 전화품 가능한 많은 노력을 해야 한다. 소액 갭투자는 노동이다. 소액 갭투자를 하지 않아도 되는 씨드를 만드는 그날까지 노력해야 한다.